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建築コスト ? 建築コストの考え方 賃料収入 ÷ 期待利回り ＝ 建築費 １，０００万 ÷ 10% ＝ １億円 ＮＯＩ Ｃap Rate ＝ Value （物件の価値） １，０００万 ÷ 10% １億円 １，２００万 ÷ 10% １億２千万 １，０００万 ÷ 12% ８，３３３万 １，２００万 ÷ 12% １億円 不動産の評価額（収益還元価格）を算出する方法と同じ年間1,000万円の賃料収入を見込める物件を建てて、期待利回りを10％と見込んだ場合には、1億円の建築コストをかけることができる、ということになる。 ? コストアップと元利返済額 10％ＵＰ 建築コスト 100,000,000 円 ⇒ 110,000,000 円 金利　　　 2.00 ％ ⇒ 同条件 返済期間　 30 年 ⇒ 同条件 月額返済　 369,619 円 ⇒ 406,581 円 返済負担増 36,962 円 利回り10％　程度とすると月額家賃収入は833,333円と推定返済負担増の月額家賃に対する割合は4.44％ 100,000円の家賃であれば、5,000円ＵＰすれば4.44％は吸収できる 不動産の評価額（収益還元価格）を算出する方法と同じ年間1,000万円の賃料収入を見込める物件を建てて、期待利回りを10％と見込んだ場合には、1億円の建築コストをかけることができる、ということになる。 ? リフォームの投資分析 条件⇒　　　　 部屋数 15室 空室率⇒　　　 40% 6室 月額賃料収入⇒ 40万円 ポイント⇒放置の場合数年後には賃料収入が20万円になると予想できる。 現状維持　or リニューアル 賃料収入の比較 ? 現状維持　　 月額賃料収入 20万円 ?リニューアル 40万円 試算 　投資額 4,000万円 5万円Ｘ95％Ｘ15戸≒71万円／月 　工事内容 内外装工事 　1戸当たり 266万円 　賃料 5万円 　稼働率 95% Ａ 全額自己資金の場合の利回り（ＦＣＲ）の算出 　完成後の収入 71万円 　現状維持の収入 20万円 　アップ金額 51万円 　年間アップ金額 51万円Ｘ12ヶ月＝612万円／年 ＝ 15.30% 　投資金額 4,000万円 全額自己資金の場合の利回り Ｂ 自己資金配当率（ＣＣＲ自己資金に対する利回り）の算出 　完成後の収入 71万円 　ローン返済 19万円 　現状維持の収入 20万円 　アップ金額 32万円 　年間アップ金額 32万円Ｘ12ヶ月＝384万円／年 ＝ 38.40% 　投資金額 1,000万円