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従来型賃貸会社とプロパティ・マネジメント会社の違い 従来型賃貸会社 テナントからの仲介手数料が売上の中心 オーナーとの利益相反行為がある？ 管理業より仲介業が中心 仲介物件が増えるので、入居者の解約が実は歓迎である？ ｢空室」に対して鈍感 建築プロデュースに消極的 定期借家権の活用に消極的 レポーティングをする余裕がない プロパティ・マネジメント会社 オーナーからのマネジメント・フィーが売上の中心 オーナーとの利益相反行為を排除する 管理業（PM）が中心 稼働率が低下するので、入居者の解約を好まない 積極的に｢空室」対策に取り組み、オーナーの収益の最大化を図る 新築・中古の建築プロデュースに積極的 通常の建物賃貸借に定期借家権を活用 運用履歴書を発行する クレーム処理の履歴書を発行する ・ 仲介料はどうするか？仲介の外注 ・ PM会社の立場を鮮明にしていくか？ ・ 物件担当制によるプレーイングマネジャー方式にするか？ ・ あくまでオーナーの代理人として機能する ・ 自社仲介店舗は置かない ・ 広告宣伝費をオーナーから受領する ・ 仲介業者へは仲介料を全額渡す マネージメントフィーでのみ収益を上げる 1, マンスリーマネジメントフィー(月次管理料) 2, リーシングマネジメントフィー(広告宣伝費) 3, リピートマネジメントフィー(事務手数料） 4, リフォームマネジメントフィー(手数料) 5, コンサルティングフィー (建築・借家権調整・相続) ★必要とされる専門知識（不動産の知識の他に） プロパティマネジメントとリスクマネジメント 保険・・・オーナーの損害に対するリスク回避 金融・・・金利上昇に対するリスクおよび未回収に対するリスクの回避 税務・・・高額な税金に対するリスクの回避 法務・・・損害賠償・トラブル回避 メンテナンス・・・危険・被害の拡大・緊急出費・陳腐化の回避 建築・・・短期間での陳腐化の回避・リノベーション・長期修繕計画